¿Qué tiene que poner un contrato de alquiler para que no haya problemas?
Quiénes firmáis, qué vivienda es, la duración y las prórrogas, la renta, la fianza, el uso y quién va a vivir allí. Yo incluyo a todos los mayores de edad: lo escrito evita la mayoría de los problemas.
Mariano Mateo, agente inmobiliario en Segovia (Inmperson) y perito judicial · Actualizado el 3 de noviembre de 2026
Lo que pide la ley
La ley pide hacer constar la identidad de quienes firman, la vivienda, la duración pactada, la renta inicial y las demás cláusulas que acordéis. Yo añado siempre tres cosas, aunque parezcan obvias: el uso, las prórrogas y quién va a vivir allí.
La fianza es de una mensualidad. Si pactas otra garantía, en contratos de hasta cinco años (siete si el propietario es una empresa) no puede pasar de dos mensualidades. Y no puedes exigir un seguro de impago.
Lo nuevo desde octubre de 2026
El decreto 29/2026 prohíbe imponer al inquilino los impuestos de la vivienda, salvo que él sea el obligado tributario, y repercutirle los gastos de gestión y de formalización del contrato.
El decreto 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y, a 3 de noviembre, sigue pendiente de convalidación en el Congreso: si no se convalida, esta parte cambiaría. El decreto 28/2026 fija su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026 y también está pendiente.
Mariano en Onda Cero: Los puntos que deben quedar claros en el contrato
La duración y las prórrogas, el uso que se le va a dar a la vivienda y quién va a vivir allí, con todos los mayores de edad dentro del contrato.
Leer lo que se dice en el clip
¿Qué tenemos que tener en cuenta a la hora de hacer un contrato? Lógicamente, la duración. Normalmente el contrato se hace por un año, que como dice la ley es prorrogable a cinco, porque el periodo mínimo son cinco años, pero lo tenemos que dejar claro, tiene que aparecer en el contrato y también las prórrogas. ¿Por qué? Porque la ley dice que tenemos esos 5 años de estancia mínima, más luego 3 si el contrato se renova. Si el propietario en el quinto año no dice que quiere rescindir el contrato, renovaríamos 3 años más anualizados. ¿Qué más cosas tenemos que dejar claras, aunque parezcan obvias? El uso que se le va a dar a la vivienda. ¿Y quién va a vivir ahí? Porque hay ocasiones en las que una vivienda puede ser usada como oficina. Pero eso se tiene que quedar claro. Si se va a destinar a vivienda, pues el uso va a ser de vivienda. ¿Y quién va a vivir allí? Nosotros nos gusta meter a todos los mayores de edad dentro. Es que mi hijo no trabaja, da igual que no trabaje, pero tiene más de 18 años y va a vivir en la vivienda, ¿verdad? Entonces metemos a todas las personas que vayan a vivir allí.
Transcripción automática, sin corregir.
Otras preguntas que me hacen
¿Puedo alquilar mi piso a tres amigos con un solo contrato?
Sí. Lo más claro es que los tres firmen como inquilinos. Y si haces contratos por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la del piso completo.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda en 2026?
Lo que pactéis, pero se prorroga cada año hasta cinco, o siete si el propietario es una empresa. Si nadie avisa, se prorroga hasta tres años más.
¿Puede mi inquilino usar el piso también como despacho?
Depende del contrato. Lo principal tiene que ser vivir en él. Si va a usarlo también para trabajar, déjalo escrito desde el principio.
¿Tienen que aparecer en el contrato todos los que viven en el piso?
A mí me gusta incluir a todos los mayores de edad, trabajen o no. Así sabes quién vive allí y quién responde.
De dónde sale cada dato
- Ley de Arrendamientos Urbanos, artículos 2, 9, 10, 17, 36 y 37 · texto consolidado consultado el 3 de noviembre de 2026
- Real Decreto-ley 29/2026 · en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pendiente de convalidación a 3 de noviembre de 2026
- Real Decreto-ley 28/2026 · su texto fija la entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026, pendiente de convalidación a 3 de noviembre de 2026