¿Puedo vender mi piso si todavía tengo hipoteca?
Sí. Lo que debes se paga el día de la firma con el dinero del comprador. Hay dos cargas que cancelar, la económica con el banco y la registral, y conviene pedir a tiempo el certificado de deuda.
Por Mariano Mateo, agente inmobiliario en Segovia (Inmperson) y perito judicial · Actualizado el 5 de noviembre de 2026
Dos cargas que no son lo mismo
Todavía hay mucha gente que cree que, si no tiene la vivienda pagada al 100 %, no puede venderla. Se puede. Cuando tienes una hipoteca, tienes por una parte la carga económica, lo que tienes que devolver, y por otra la registral: al comprar, el préstamo se inscribe en el Registro de la Propiedad junto con la compraventa.
Por eso oigo tanto eso de «he pagado la hipoteca, ya no tengo ninguna carga». No tienes la económica, pero sigues teniendo la registrada. Y lo que se pide para vender es la vivienda libre de cargas.
Si aún debes dinero
Pongamos que te quedan 100.000 € de hipoteca y vendes en 180.000 €. Los números son un ejemplo. Dirás que no tienes 100.000 € para liquidarla, y no pasa nada: se paga con el dinero de quien te compra.
Para eso hace falta un certificado de deuda con la fecha exacta de la firma. Si firmas el día 25, lo pides a día 25. El banco dice exactamente lo que debes, ese papel va al comprador o a su banco, y el día de la firma se transfiere la cantidad exacta. Jorge Fagundo, de Inmperson, recuerda que hay que avisar al banco con unos días, para no ir apurado.
Si ya la has pagado
Si todavía no la has puesto a la venta, lo suyo es dejarla libre antes. Pides al banco un certificado de deuda cero y con él se hace en la notaría la escritura de cancelación, que firma el banco. Luego se lleva a la comunidad autónoma para que la selle, un trámite sin coste, y después al Registro de la Propiedad.
Los gastos que tienes que contar
En una venta con agencia y con hipoteca están los honorarios de la agencia, la comisión de cancelación, si la tienes, y cancelar en el registro. Lo que veo es una escritura de cancelación de unos 200 € y un registro de entre 100 y 150 €, más o menos y según la cantidad. Es una orientación, no un presupuesto.
La comisión de cancelación depende de lo que firmaste, así que mírala en tu escritura. En los préstamos a tipo variable, la ley de 2019 la limita, según lo pactado, al 0,15 % del capital en los cinco primeros años o al 0,25 % en los tres primeros.
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La carga económica y la registral, y qué hacer para dejar la vivienda libre.
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Lo que tendrás que contar en una venta con agencia y con hipoteca.
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La explicación entera: el certificado de deuda, la firma y la cancelación en el registro.
Otras preguntas que me hacen
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca antes de poner el piso a la venta?
No. Las dos cargas pueden llegar vivas al día de la compraventa. Si ya la tienes pagada, eso sí, lo suyo es dejarla limpia antes: si no, te lleva algún gasto más.
De dónde sale cada dato
- Lo que cuenta Mariano en sus vídeos · julio a octubre de 2026
- Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, artículo 23 · texto consolidado consultado el 4 de noviembre de 2026