¿Qué pasa si una vez firmadas unas arras se incumple el acuerdo?

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Cuando tenemos una vivienda a la venta, y después de haber realizado todo el trabajo previo: la presentación, las fotos, la difusión, hemos tenido visitas, etc. Y ya por fin tenemos a alguien interesado hay que negociar las condiciones de venta, así como el precio, si se queda algo de mobiliario o no, el plazo para firmar la compraventa… En definitiva, todos los pormenores que conllevan una operación tan importante como es la venta de una vivienda.

Este tipo de acuerdos se tiene que ratificar mediante un contrato de compraventa o un contrato de arras. (En otro artículo de este blog nos centraremos en el contrato de compraventa, pero en esta entrada haremos especial hincapié en el contrato de arras).

Al mencionar un contrato de arras, son muchas las personas a las que se las viene a la cabeza una boda o enlace matrimonial y su correspondiente entrega de las arras. Sin embargo, en el sector inmobiliario las arras es la cantidad de dinero que se entrega a la firma de un contrato para dar por bueno un acuerdo al que han llegado el comprador y el vendedor de una vivienda en los términos que hayan acordado.

En dicho mercado inmobiliario existen tres tipos de arras, que, a continuación, vamos a detallar cada una de ellas con la finalidad de que se sepan identificar y se firme la que mejor se adapte a cada operación. Si bien, la más habitual son las arras penitenciales.

  1. Arras penitenciales.

Están estipuladas en el Código Civil, en el artículo 1454 y exponen que “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

Esto quiere decir que si en un contrato de arras el comprador entrega 10.000 € en concepto de arras penitenciales y no quiere proseguir con la compra de la vivienda o incumple el contrato, perderá esa cantidad. Si por su parte, es el vendedor el que no quiere proceder con la venta o incumple el contrato, tendría que devolver por duplicado la cantidad entregada por el comprador, en este caso 20.000 €.

Esto podrá parecer injusto, pero realmente es la misma penalización para una parte que para la otra, ya que de esos 20.000 €, 10.000 € son los que entregó el comprador, por lo que realmente habría que indemnizar con 10.000 € del bolsillo del vendedor.

  1. Arras confirmatorias.

Son un anticipo del precio total de la vivienda,  y se puede considerar el primer pago. Las partes manifiestan el compromiso de ambas a realizar la compraventa.

En caso de incumplimiento, se puede solicitar que se cumpla el acuerdo. También se puede solicitar una indemnización por los daños y perjuicios provocados.

  1. Arras penales.

Están entre ambas arras anteriores (penitenciales y confirmatorias). Consisten en que si el acuerdo no se llega a realizar, la penalización es igual que en las arras penitenciales pero en este caso se puede exigir que se lleve a cabo la compraventa.

En cualquiera de los casos, se debe hacer constar en el contrato que tipo de arras se están firmando.

Lo más habitual es que se firmen arras penitenciales, ya que son las menos complicadas y si por cualquier caso se tiene que desistir, se paga la cantidad acordada y se acaba, no se tiene que comprar o vender la vivienda.

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