Gastos al vender una vivienda

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Como agente inmobiliario, la gran mayoría de las veces que me siento con personas que quieren vender una vivienda, lo primero que me gusta explicarles son los gastos que conlleva esta venta.

Pues aunque se desconozca, vender un inmueble lleva consigo una serie de gastos, y no sólo por parte del comprador, como explicamos en otra entrada del blog, dedicada exclusivamente a estas cuantías.

En primer lugar, vamos a exponer los gastos que tendríamos a la hora de vender una vivienda en la que tenemos o hemos tenido hipoteca.

Si tenemos hipoteca, en la gran mayoría de los casos, tendremos también un coste por cancelarla totalmente. Esto quiere decir que cuando llegamos a la notaría, la cantidad que nos queda por pagar se pagará automáticamente con parte del dinero que el comprador nos entrega. Cancelándose totalmente dicha hipoteca, por lo que económicamente la tendríamos cancelada.

Ahora bien, la cantidad que el banco suele cobrar por cancelación anticipada y total de la hipoteca suele oscilar entre el 0,5% y el 1% de la cantidad pendiente antes de su cancelación. Es decir, por ejemplo, sí el día que firmamos la venta ante notario nos queda pendiente 100.000 €, el coste de la cancelación sería de entre 500 y 1000 €, (en función de las condiciones pactadas a la hora de firmar dicha hipoteca).

Con esto tendríamos la hipoteca cancelada económicamente, pero también debemos quitar esa carga del Registro de la Propiedad, ya que las viviendas se tienen que trasmitir libres de cargas. Para cancelarla registralmente (es decir, quitar la carga del Registro de la Propiedad) necesitamos que el banco firme la escritura de cancelación de hipoteca. Lo que supone entre 150 € y 200 €, dependiendo de la entidad bancaria.

Una vez que tenemos la escritura de la cancelación hipotecaria hay que llevarla a la Hacienda local para que la sellen. Trámite que no conlleva ningún gasto. Y una vez que disponemos de nuestra escritura sellada, la podemos presentar en el Registro de la Propiedad para que quiten la carga de la finca que hemos tramitado. Este trámite sí que tiene un coste y suele ser entre 60€ y 90 €.

A todo esto como teníamos hipoteca y los bancos no se fían de qué el anterior propietario haga todos estos trámites, es la propia gestoría de la entidad bancaria la que se encargará de hacer todos estos trámites que por supuesto tienen un coste, que varía mucho dependiendo del banco del nuevo comprador, pero suelen oscilar entre los 250 € y 400 €.

En el caso de que tuviéramos la hipoteca pagada pero no se hubiera quitado la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad, estos trámites se pueden hacer antes de vender la vivienda y así ahorrarse el coste de la gestoría. En cuanto al resto de gastos se tendrían igual.

Por otro lado existe un impuesto de Plusvalía Municipal, que grava el aumento de valor del suelo desde la compra a la venta de la vivienda. Este impuesto es municipal y cada Ayuntamiento lo calcula de una forma. E incluso existe algún municipio, aunque son muy pocos, que no aplican este impuesto.

A continuación dejamos un enlace donde pueden calcular la plusvalía que tendrían que pagar.

Meter enlace cálculo de la plusvalía

Además, conviene mencionar que desde el año 2017 y gracias a una sentencia del Tribunal Supremo, 59/2017 de 16 de febrero, las viviendas que no hayan obtenido beneficio desde su compra a la venta, no tienen que pagar plusvalía municipal, teniendo lógicamente que probar esto.

Normalmente, con la escritura de la compra de la vivienda y con la de la venta, los Ayuntamientos pueden comprobar que efectivamente ha habido pérdida en la trasmisión.

Por explicarlo mediante un ejemplo: si compramos una vivienda en 150.000 € y la vendemos en 128.000 €, no tendremos que pagar este impuesto.

Por último, tendremos la Plusvalía de Hacienda, en la que se liquidaría con la declaración de la renta. Este impuesto está comprendido entre un 19% y un 24 % de la ganancia obtenida en las trasmisiones. En este caso también nos pasa como en la Plusvalía Municipal, en la que si hemos vendido obteniendo pérdida entre la compra y la venta, no tendríamos que pagar dicho impuesto.

Respecto a este impuesto, hay unas excepciones de las que nos podemos beneficiar a tener en cuenta:

  • Si vamos a reinvertir el dinero obtenido en la venta para la compra de otra vivienda de valor superior. En este caso habría que informarlo y se dispone de un plazo máximo de dos años para la nueva adquisición de vivienda.
  • Si tenemos más de 65 años y vendemos nuestra vivienda habitual.

Todos estos gastos detallados anteriormente son los que hay a la hora de vender una vivienda.

Y aunque tenemos que tenerlo en cuenta para conocer qué gastos e impuestos tendremos que pagar cuando vendamos, esto no implica que los compradores tengan que pagar más por nuestra vivienda.

Pues el precio de mercado es una cosa y los gastos e impuestos de la venta son otra.

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