Factores que muestran la contracción del mercado inmobiliario

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Entre otros muchos síntomas de enfriamiento del mercado destacan la reducción del precio, la ampliación de los tiempos, el descenso de las ventas y la caída de las hipotecas concedidas para adquirir una vivienda.

El mercado de la vivienda tiene un funcionamiento parecido al de otros mercados que se rigen también por la oferta y la demanda, tal como sucede y por eso varía el precio de la gasolina, del trigo, del oro o de cualquier otro producto.

Si bien es cierto que cuenta con muchas peculiaridades por diversos motivos, pues al fin de cuentas el oro es oro y el trigo es trigo. Sin embargo, en el mercado de la vivienda existen muchas tipologías distintas, orientaciones y alturas diferentes, gran variedad de material empleado, etc. Y toda esta amplia disparidad de factores hace que sea más difícil de controlar que en los otros productos.

Por mencionar algunos ejemplos, es fácil conocer a tiempo real el valor del oro, cuánto vale una onza o una acción en una empresa. En el caso concreto de la acción de la empresa, si nos metemos en Internet veremos que una acción de la empresa X cuesta hoy, a las 12.53 horas 4,52 euros. Y este valor, aunque estará constantemente variando, a cada minuto, es conocido por todo el mundo en tiempo real.

Sin embargo, con una vivienda esto no sucede así pues no podemos conocer la variación del precio de un piso en la calle Real de cualquier ciudad del país. Porque además de las variantes mencionadas anteriormente, en la compra de una vivienda influye mucho el factor sentimental.

Pero aun así, se puede analizar el mercado que fluctuará hacia arriba o había abajo. E incluso mencionar cinco factores que nos indicarán que el mercado se contraerá.

  1. Alargamiento en el proceso de comercialización.

Uno de los principales indicadores es el aumento del tiempo de venta de una vivienda, siempre y cuando se haya hecho un buen trabajo y se haya comercializado de forma correcta, -es decir con una buena presentación de la vivienda, datos corroborados, una descripción atractiva, buena difusión y precio correcto-. Cuando el mercado es alcista el tiempo de venta se acorta. Y si todo está bien hecho y por lo que sea esas viviendas no se venden y cuesta que llegue un comprador que pague el precio de venta. Éste es el primer síntoma de contracción o de enfriamiento.

  1. Menos operaciones de compra-venta.

Otro de los factores que indican la contracción del mercado es la disminución de operaciones porque los compradores llegan a un punto en el que ya han comprado (los que llevaban tiempo buscando); los que no han comprado, cada vez les cuesta mucho más tomar la decisión (llevan mucho tiempo buscando y los precios han ido aumentando por lo que por el precio que empezaron a buscar ya no encuentran viviendas con las mismas características).Como consecuencia hay menos compradores reales y por lo tanto se venden menos viviendas.

  1. Descenso del número de hipotecas concedidas.

Una gran cantidad de las viviendas que se compran se hace a través de préstamos hipotecarios, por lo que la concesión de hipotecas es un buen indicador de la evolución del mercado. Por ello, sí hay facilidades para la contratación de hipotecas, hay optimismo, poco paro y alegría en la sociedad, subirá el número de viviendas vendidas a la par que la concesión de hipotecas.

Por el contrario, cuando hay un descenso grande del número de concesiones hipotecarias es otra llamada de atención y por lo tanto otra muestra de contracción del mercado.

  1. Estabilización de los precios de venta.

En el mercado inmobiliario, cuando se va a producir un cambio de ciclo el precio de la vivienda se va frenando, ya sea cuando está subiendo o cuando está bajando.

Tras muchos años en los que el precio de la vivienda estuvo bajando en caída libre, llegó un punto en el que los precios ya no podían bajar más y se fueron estabilizando. (Siempre hay, ha habido y habrá viviendas totalmente fuera del precio de mercado, pero estas no las estamos analizando porque no están en el mercado, por lo menos para mí ya que no se van a vender ni son relevantes para ningún comprador. Los únicos que se fijan en ellas son las personas que están pensando en vender. Un error garrafal si quieren vender).

En cuanto a un ciclo alcista sucede lo mismo. El precio de la vivienda va subiendo porque hay mucha demanda en el mercado y poca oferta. Se vende a buen precio hasta que llega un punto que se va frenando y los compradores perciben que no es un buen precio y frenan su decisión de compra.

  1. Bajadas de precio y ofertas agresivas.

Uno de los indicadores de la contracción del mercado más evidente es la bajada de los precios. Cuando desde hace tiempo no hay bajadas de precio y de repente empezamos a ver que hay bajadas, es porque los vendedores se han dado cuenta que ese optimismo que tenían cuando sacaron su vivienda a la venta y rechazaban ofertas porque creían que era poco dinero y seguían recibiendo visitas se acaba. El teléfono de repente deja de sonar y por consiguiente se deja de visitar la vivienda. En este preciso momento, el vendedor listo hace un ajuste de precio para vender. Pero si esto en lugar de suceder sólo con una vivienda en concreto, las bajadas son bastantes y generalizadas es una señal clarísima de que el ciclo ha cambiado y va hacia abajo.

Respecto a las ofertas agresivas, como los compradores hoy en día disponen de toda la información del mundo y llevan tiempo mirando viviendas, conocen cómo se está vendiendo por la zona y por supuesto que vivienda lleva mucho o poco tiempo a la venta.

En el caso de que una vivienda lleve mucho tiempo a la venta, lo que estamos haciendo es dar pie a que los compradores nos hagan ofertas agresivas por la vivienda, ya que el precio es alto para el momento y saben que el piso no se vende. Por lo que un comprador bueno, sabe que el tiempo corre en contra del propietario y es cuando puede que valore una oferta que hasta hace un tiempo ni se plantearía.

Sí desconoces como está el mercado en la zona en la que quieres adquirir una vivienda, lo mejor que puedes hacer es ponerte en contacto con un profesional inmobiliario pues es la única persona capaz de decirte la verdad de la situación actual del mercado y no tan sólo lo que quieres oír, como a buen seguro te diría una persona que no es profesional. Con la ayuda de un experto en el mercado inmobiliario sabrás qué es lo que tienes que hacer.

Además, ahora que ya conoces ciertos factores indicativos de la contracción del mercado, podrás tomar también las decisiones con más información.

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