Los 6 factores que influyen en el precio de la vivienda

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Una de las cosas más importantes a la hora de la venta de una propiedad es el precio.

No es lo único que influye ni mucho menos, pero si no lo fijamos de una forma correcta tened por seguro que nos van a pasar 2 cosas, o no vender o vender por debajo de precio, son las consecuencias de equivocarnos en la estrategia de comercialización.

Cuando fijamos el precio lo que estamos haciendo es posicionarnos y decidir contra quien vamos a competir. Si por ejemplo tenéis un piso de 3 dormitorios y 2 baños, sin zonas comunes y en una segunda planta y queréis pedir por ella lo mismo que la de 4 dormitorios, zonas comunes y una planta mucho más alta, lo que estáis haciendo es posicionaros en un segmento de viviendas con un perfil superior, por lo tanto será la vivienda que la gente primero descarte porque estamos compitiendo con otro tipo de viviendas, es como si en boxeo compitieran un peso pluma con un peso pesado, puede ganar, si, pero las posibilidades creo que son muy escasas.

Por lo tanto antes de salir al mercado hay que hacer las tareas y realizar los trabajos previos y el de la fijación de precio es uno de ellos.

Hoy queremos hablar sobre 6 factores que van a influir en el precio de venta de la vivienda. 

Situación del mercado

Es muy importante saber en qué ciclo estamos en el momento en el que saldremos al mercado, esto va a influir mucho tanto en el precio como en la estrategia que haya que seguir, ya que no es lo mismo salir en un mercado alcista que uno bajista.

Por ejemplo en los años del boom inmobiliario, prácticamente esto ni influía porque se vendía casi todo y los precios iban subiendo constantemente porque además se cumplía que todos los factores de los que hablaremos estaban de cara, pero que pasó a partir de 2008, que todo cambio, el mercado se desplomó y la evolución de los precios igual, por eso es muy importante saber cómo está la situación del mercado. Esto va a hacer que una vivienda se venda por más o por menos.

Para saber de una forma más correcta como está el mercado, lo conveniente es hablar con los Agentes que están día tras día en la calle. Una buena Agencia y un buen Agente, lo que hacen es coger perspectiva y ver más allá de lo que se suele ver o se quiere hacer ver. Antes de tomar una decisión de compra o de venta, no podemos hacerlo con la información que nos dan los medios de comunicación, porque para empezar los mercados inmobiliarios son muy locales y no le influye para nada a un señor en un pueblo de Albacete, como esté el mercado en el centro de Madrid, ya que a lo mejor en en centro de Madrid el precio se está disparando y en ese pueblo no se vende ni una casa porque no hay demanda, si escucha que en Madrid sube un 15 %, y se basa en eso para poner a la venta su casa, seguro que se la queda por mucho tiempo.

Competencia.

La competencia, la gran reguladora de los mercados. No es lo mismo poner una casa a la venta cuando tiene una tipología demandada y que no hay en el mercado a tener un montón de viviendas similares a la venta, porque aunque para ti sea la mejor casa del mundo, para el comprador es otra más y si tiene mucho con lo que comparar va a hacer se ajusten los precios, mucha oferta y poca demanda, hace que los precios bajen, y poca oferta y mucha demanda hace que suban.

Pero lo primero que hay que saber es si hay competencia o no y si la hay en que precios se mueven para que cuando se saque la vivienda a la venta tener éxito y vender a buen precio.

Financiación

Es otro factor muy importante y va  a influir mucho en los precios de las viviendas.

Si hay facilidad de obtener una hipoteca, mucha más gente se va a decidir a comprar antes que alquilar, pero si es complicado, se optará por el alquiler e ir ahorrando.

Cuando es muy complicado obtenerla, los compradores se reducen mucho y la inmensa mayoría de las personas que compran, compran con su propio dinero y por supuesto quieren comprar más barato, porque saben que no hay mucho comprador y que llegar con dinero en mano hace que se pueda negociar más el precio de venta.

Estado de la vivienda

Influye mucho como esté la vivienda a la hora de atraer compradores, cuanto mejor esté, más interesados va a tener y por lo tanto se va a poder defender mejor el precio que se ha puesto, siempre y cuando sea el precio correcto de mercado porque no muchas viviendas están para entrar directamente a vivir, por lo que hay pocas opciones y mucha gente que quiere ese tipo de viviendas.

Si tenemos el caso contrario, en el que hay que reformar, el comprador lo que hará será calcular la obra que tiene que hacer y valorar lo que va a pagar por ella. Para este tipo de viviendas hay menos compradores, porque no quieren meterse en hacer obra, o bien por tiempo, por ganas o por distintos motivos y porque además el dinero de la reforma el banco no lo va a financiar, por lo que el número de compradores es menor y en consecuencia el precio será menor.

Percepción del comprador

Dependiendo de como vean los compradores la situación van a tomar la decisión de compra más rápido o más lento, si ellos ven o piensan que el mercado va a subir y que los precios están correctos, tomarán la decisión de compra rápido para evitar esas posibles subidas. Por el lado contrario, si se escucha por todos los medios que la cosa va mal, que no se vende o que la situación económica es compleja, tardarán mucho más en tomar la decisión y verán muchas viviendas sin ninguna prisa por comprar, saben que el tiempo juega a su favor y que los precios irán bajando.

Esto hace que tengamos que estar muy pendientes de todo para ver que tipo de noticias se dan y sobre todo como he dicho antes hablar con Agentes Inmobiliarios para que os digan como ven ellos la situación porque lo importante es adelantarse el resto, y esto que digo es muy importante, porque en mercados complicados adelantarse al resto es lo que hacen las personas inteligentes y los resultados les dan la razón. Que el vecino haga lo que quiera, pero tú se listo y vende.

Zona

Dependiendo en que zona esté una vivienda va a hacer que valga más o menos dentro de unos baremos. Simplemente por estar en una zona, hay un precio mínimo, que por debajo de ahí no se va a encontrar ninguna vivienda, porque antes de salir al mercado ya está vendida. Ene le momento que esa persona se lo diga a 3 vecinos que vivan por allí alguno la compra, por lo que ver un piso en por ejemplo en el centro  de Madrid en 45.000 € no lo hay y creo que lo habrá.

También está el caso contrario, en un barrio problemático o marginal de cualquier ciudad, no se va a vender por una gran cifra nunca, a no ser que cambie el barrio.

Tened en cuanta estos y analizad bien cada uno de ellos antes de sacar vuestra vivienda a la venta.

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