Cómo agilizar los plazos para comprar una vivienda

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¿Cuánto tiempo creéis que transcurre desde que se nos pasa por la cabeza la idea de comprar una vivienda hasta que tenemos las llaves de la misma?

Según las estadísticas de media se tarda entre diez y doce meses. (Obviamente, hay personas que emplean más de dos años y otras que cuatro meses).

¿Por qué consideráis que sucede esto? Por regla general, cuando se adquiere la primera vivienda se miran una serie de factores que no se prestan atención cuando se compra la segunda o la tercera casa. Y en cada uno de los casos se tienen en cuenta unos aspectos diferentes que hacen que se tarde más o menos en comprar. Aunque, podemos afirmar que existen una serie de coincidencias que hacen que se alargue este proceso y se dejen de comprar viviendas que habían encajado muy bien con las necesidades, parámetros y gustos.

El primer factor que hace que se prolongue una compra es el desconocimiento sobre el presupuesto que se tienen para comprar. Lo primero que hace la gente cuando se le pasa por la cabeza adquirir una vivienda es ponerse a ver que hay en el mercado, cuando ni siquiera conocen el presupuesto real con el que pueden contar. Ya sea porque se paga con fondos propios o porque se compra mediante la financiación de un banco.

Aunque parezca mentira, cuando se compra una vivienda con fondos propios muchas personas no tienen en cuenta los impuestos y los gastos que conlleva una adquisición. Por lo que se ponen a ver viviendas con precios similares o un poco superiores al dinero con el que cuentan. Vamos a explicarlo con un ejemplo numérico, para que se entienda mejor:

Juan y Mayte tienen en el banco 180.000 € y quieren comprar un piso. Por lo que se ponen a mirar viviendas en los diversos portales inmobiliarios de 180.000 € y más, contando con que podrán negociar el precio con el vendedor.

Cuando ven alguna casa que les cuadra y les gusta, y conversan con la agencia inmobiliaria que comercializa dicha vivienda, ésta les saca las cuentas de la operación:

Juan y Mayte viven en la Comunidad Autónoma de Castilla y León, por lo que el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales, ITP, es del 8%. A lo que hay que añadir el pago de la notaría y la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

El piso que les ha gustado está anunciado en un precio de 182.000 €. Juan y Mayte pretenden negociar su valor, para pagar 175.000 € por él. Y lo consiguen, lo bajan a esta cantidad. Pero en el momento en el que la agencia inmobiliaria les desglosa el total del coste de la operación, se les acabó la ilusión.

En cifras, desglosadas:

  • Precio de la vivienda: 175.000 €
  • ITP, Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales, 14.000 €.
  • Gastos de notaría: 700 €
  • Registro: 300 €

La suma total de estas cantidades (precio de la vivienda negociado y gastos que conlleva la compra) es de 190.000 €.

En estos momentos, Juan y Mayte se vienen abajo, se desilusionan y se van a casa pensando por qué no lo habrán consultado antes de llevarse esta decepción. Pero además, desconocen que tienen otro problema pues las viviendas que ellos podrían comprar con su presupuesto son de un perfil un poco inferior al que ellos estaban mirando, por lo que a partir de ahora encontrarán pegas en todos los pisos que vean, -consecuencia de una expectativa alta, que hace que en la comparación todas las casas se vean ‘peores’-.

Teniendo en cuenta el presupuesto del que disponen deberían estar mirando viviendas de 165.000 €, como máximo.

Ahora les toca volver a iniciar todo el proceso, replantearse todos los requisitos y condiciones de la casa que buscan con el consiguiente alargamiento del proceso que todo esto conlleva.

Otro de los factores que suele alargar la compra de una vivienda es la indecisión de no tener claro en qué lugar adquirirla. La zona es uno de los aspectos que más influye tanto en el precio que van a tener las viviendas, como en sus tipologías y los servicios que prestan. Por mencionar un ejemplo, no es lo mismo comprar una vivienda en el centro de una ciudad, que en un pueblo pequeño y alejado.

Cuando no se tiene claro que es lo que se quiere, ni donde se quiere, se empiezan a ver y se intentan comparar viviendas que no se pueden equiparar. Por ejemplo, en el centro de las ciudades las viviendas suelen ser más antiguas o de un precio más elevado que a las afueras o en los barrios periféricos. Por lo que no se puede comparar una vivienda nueva que esté alejada con una del centro. Del mismo modo, que por el mismo precio que la vivienda ubicada en pleno centro, en un pueblo se podrá comprar un chalet con jardín y tres plantas. Y si se compara la vivienda del centro de la ciudad con otra ubicada en la misma zona y con precio similar, será porque esta última sea más pequeña o antigua.

Pero no se pueden comparar las viviendas entre unas y otras porque en cada zona hay unos servicios, unos comercios, unas instalaciones… que hacen que aporte más valor a una zona que a otra. Además, los terrenos para construir en el centro son más caros, dado que no suele haber mucho disponible.

Esto hace que nuestros protagonistas, Juan y Mayte, que ya conocen el presupuesto máximo con el que cuentan para comprar una vivienda se vuelvan a poner a mirar casas en venta. Ahora lo hacen en su precio, es decir en la cantidad real que pueden asumir, pero en todas las zonas por lo que comienzan a ver todo tipo de viviendas y en todos los sitios posibles.

Con todo esto, a nuestros amigos lo que les sucede es que empiezan a alargar los plazos de compra porque quieren ver todo. Y se encuentran con qué de cada zona y de cada vivienda les gusta una cosa. Es decir, de una casa les encanta el jardín; de otra su buen estado; de otra la decoración…. ¿qué es lo que consiguen con todo esto? Saturarse, hacerse un lío terrible y frustrarse.

La solución para evitar esto consiste en definir una o dos zonas que gusten y se ajusten a las necesidades que queremos de servicios, instalaciones… Para ello, lo mejor es hablar con un profesional del sector que conozca a la perfección toda la zona y les ayude a centrarse.

Una vez acotada tanto la zona como el tipo de vivienda, Juan y Mayte siguen con la idea y la ilusión de comprarse una casa. Pero en esta ocasión tan solo tendrán que escoger entre dos viviendas que les han gustado mucho. Debatirán sobre lo bueno y lo mano de cada una, -los pros y los contras- y, pasados unos días llegarán a la conclusión de ir a verlas de nuevo, con sus padres, para que les ayuden a tomar la decisión.

Van a ver la primera casa junto a sus padres, y a ellos también les gusta. Pero no quieren tomar una decisión sin ver la otra. Por ello, el día siguiente que pudieron fueron a ver la segunda opción que tenían en mente y todos coincidieron en que les gustaba más la primera vivienda. Además, estaba en precio, por lo que no dudaron en decantarse por ella, tomando la decisión de comprarla.

Cuando llaman para confirmar a los dueños que quieren comprar su vivienda, se llevan un nuevo chasco, ¡la casa ya ha sido reservada por otros compradores! No se lo pueden creer, se llevan otro varapalo, por lo que se van desilusionando y la pareja termina discutiendo por no haber tomado la decisión antes.

La desesperación hace mella en ellos, pasan unos días de mal humor y tristes porque ya se habían ilusionado con la casa e incluso se veían viviendo en ella.

¿Por qué les ha sucedido esto? La respuesta es muy sencilla: porque no estaban preparados para tomar la decisión y esto no es algo que se madure de la noche a la mañana. Para ello es necesario conocer todos los pasos y anticiparse a todo lo que pueda pasar en cada parte del proceso, para que llegado el momento sepan qué pueden hacer y cómo actuar. Por otro lado, hay que resaltar que este problema no lo hubieran tenido si hubieran contado con un agente inmobiliario cualificado y profesional. Y hago especial hincapié en que debe ser un profesional.

Estos tres factores que hemos expuesto hoy, hacen que el proceso de compra se pueda retrasar e incluso que llegue a provocar frustración, tristeza, enfados o discusiones.

Esta historia, además, se puede asemejar a la de dos coches que van al mismo punto y uno de ellos lo hace sin tener previamente el trayecto preparado, por lo que no sabe el camino y va dando vueltas. Mientras que el otro coche se lo ha preparado antes de empezar y además cuenta con la ayuda de un navegador o GPS, es que su agente inmobiliario.

Ahora que ya estas informado, tú decides cómo quieres realizar el viaje, sólo o acompañado por un profesional.

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